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房贷计算公式中累计还款金额是什么

等额本金还款法,指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本息逐月递减,每月偿还金额(本+息)逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为:每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率

其中:累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数上面公式中,已还款月数是变化的数,所以每月还款额度是变化的,我们把公式改造一下就成为:每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金*月利率-贷款本金/总还款月数*月利率*已还款月数)其中:贷款本金/总还款月数,我们称其为月应还本金,是一个固定的值;贷款本金*月利率,我们称其为首月应付利息,是一个固定的值;贷款本金/总还款月数*月利率=月付本金*月利率,我们称其为利差,是一个固定的值;首月应付利息-利差*已还款月数,就是当月要还的利息,它是一个变数即:第X月应付利息=首月应付利息-利差*(X-1);应付利息总额=全部月数的月应付利息总和,就是你支出的全部利息。

房贷已还5年，为什么现在每月还的房贷和房贷计算器上面的金额不一样呢

为了规避利率风险，五年以上贷款一般采用浮动利率。如果房贷还款在五年以上，那么一般为浮动利率，会随基准利率的变化而变化，而五年以来调了六次基准利率，如下图。

很多人会被房贷计算器，或被房产销售员所误导，认为贷款每月归还的本息都是一样（等额本息），或是房贷计算器的计算结果（等额本金）。其实不是的，房贷计算器计算结果仅供参考，是以目前利率下计算的预估结果，并不预示未来归还本息。

比如当下贷款没有上浮为4.9%（五年以上期限基准利率），如今年央行进行加息，将五年以上贷款利率调整为5%，那么明年的1月1日起，贷款者则以5%的利率计算月供金额。

所以，购房者需要特别注意上浮利率，因为这个上浮的比例不会随基准利率的变化而变化。比如如今房贷上浮30%，贷款利率为4.9%*130%=6.37%，可能觉得没什么。但是如果央行进行加息，基准利率调到6%（甚至更高），而这30%的比例不变，那么贷款利率将是6%*130%=7.8%，这就要考虑还不还得起的问题了。

如果已还5年，那么购房贷款应当在2013年，当时五年以上实行的基准利率为6.55%。而在2014年进行了一次降息，在2015年1月1日起房贷月供需重新计算，得以6.15%计算（贷款利率不上浮不打折的情况下，下同）。

2015年一整年都得以6.15%的计算，不管2015年降了五次息，因为降息要到第二年才实行。因此，2015年的五次降息以后五年期以上期限利率调整为4.9%，那么在2016年1月1日起则以4.9%贷款利率计算房贷月供了。

因此，所还本金和利息并不等于购房时房贷计算器的计算结果，但是在某一年，或基准利率不变的情况下，月供至少会保持一年不变的情况（降息或加息要第二年才实行）。而如果阁下每个月还的房贷与房贷计算器不一样，那么选择的应当是等额本金还款，其本身每个月还款金额都不一样。基准利率只要一次调整，却未用新的基准利率计算，相较于原先的计算结果每个月就不一样了。

基准利率调整后怎么还款呢？假如2013年房贷100万，分30年等额本息还，在银行不上浮和不打折的情况下计算月供。那么在2013年和2014年，每个月应还还6353.6元，如上图。

在还了24期以后，2015年1月1日以实行6.15%计算，而其剩余本金为977109.35元，那么则以新的基准利率计算，则以剩余本金作为总金额，贷款期限为28年进行计算月供。

同理，在2016年得以实行的4.9%来计算剩余本金和剩余期限。总而言之，每个月的利息等于逐月剩余本金*房贷利率/12。

房贷计算器在线计算30万5年每月供多少

目前，人行公布的3-5年期的贷款年利率是4.75%，按基准利率试算，在利率不变的情况下，采用“等额本息还款”方式还款，利息总额是37624.42元，每月还款金额是5627.07元，采用“等额本金还款”方式，利息总额是36218.75元，月还款额逐月递减。

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